המדריך לבעל המחסן הלוגיסטי: איתור וניהול שוכרים יציבים לטווח ארוך

בעלי המחסנים הלוגיסטיים ומבני התעשיה מתמודדים עם אתגרים משמעותיים לגבי שוכרי הנכסים:
– כיצד לאתר שוכרים אמינים וטובים שיבטיחו זרם הכנסות שכירות יציב לטווח ארוך ?
– כיצד להימנע מתחלופת שוכרים גבוהה ?
– כיצד להפחית סיכונים משפטיים ופיננסיים ?

במאמר זה נציג מספר צעדים חשובים לאיתור השוכר האידיאלי למחסן לוגיסטי או מבנה תעשיה בישראל. כמו כן נציג רעיונות לבדיקות פיננסיות ומשפטיות שנדרש לבצע וכן נסקור כמה סעיפים חשובים בהסכם השכירות.

1. פרופיל השוכר האידיאלי לבעל הנכס
כבעל נכס תעשייתי, לפני שתתחיל לחפש שוכרים, אנו ממליצים לך להבין ולהגדיר אילו סוגי עסקים מתאימים לאכלוס הנכס שבבעלותך.
להלן מספר פרמטרים לבחינת סוג השוכר:
– סוג הפעילות העסקית: האם הלקוח זקוק לשטח אחסון לוגיסטי, מבנה לייצור תעשייתי, מחסן הפצה או בכלל שילוב ביניהם.
– אפיון השטח והמתקנים הנדרשים בנכס: מהו גובה התקרה, האם נדרשת ללקוח רצפת בטון מחוזקת, רמפות טעינה, מערכות כיבוי אש וספרינקלרים.
– מיקום גיאוגרפי: האם אכן המחסן קרוב לצירי התחבורה המרכזיים וללקוחות והספקים של השוכר הפוטנציאלי.
– יציבותו הפיננסית של השוכר: האם מדובר בחברה עסקית יציבה, ריווחית ומבוססת או שמדובר בחברה חדשה או חברה בקשיים כלכליים ?
– התאמות הנדרשות לשוכר: בעל הנכס צריך לשקול האם ההתאמות הנדרשות לשוכר יכולות להתאים גם לשוכרים נוספים בעתיד (לדוגמא: התקנת מידוף במחסן) או האם מדובר בהשקעה גדולה מאוד המתאימה לתחום צר של לקוחות בעתיד (לדוגמא: התקמת אולם קרור בעסק)

2. מהם האמצעים הזמינים לאיתור שוכר פוטנציאלי איכותי
קיימות כמה דרכים עיקריות לאיתור שוכרים פוטנציאליים יציבים ואיכותיים.
א. שימוש במתווכים מקצוענים בתחום הלוגיסטיקה. דגש על מתווכים שהלוגיסטיקה והתעשיה היא עיסוקם ומקור פרנסתם היחיד וכאלו שהינם בעלי היכרות אישית נרחבת עם מיטב שחקני ושוכרי השוק הלוגיסטי בישראל. היכרות זו תאפשר לבעל הנכס חשיפה עצומה ומיידית לשוכרים המבוקשים.
ב.משרד תיווך מקצועי בתחום הלוגיסטיקה, יבצע עבורך סינון ראשוני חשוב של מכלול השוכרים המסתובבים בשוק ויחסוך לך כבעל הנכס, זמן עסקי יקר מפז.
ב. פרסום במדיות דיגיטליות ועסקיות
– קיימים לוחות ספיציפיים לנדלן מסחרי
– קידום השכרת הנכס ברשתות החברתיות, דגש על הרשת החברתית העסקית, לינקדין
ג. פניה ישירה לחברות לוגיסטיקה ותעשיה
יצירת קשר עם מנהלי לוגיסטיקה בחברות העסקיות הגדולות בישראל, המחפשות להתרחב לשטחים נוספים או להחליף את הנכס התעשייתי אותו הן שוכרות כעת. חשוב להדגיש, כי משרד תיווך מתמחה לוגיסטיקה, כבר מחובר לכל אותן חברות וצרכים ולפיכך, יכול לבצע התאמות מדוייקות במיידי.
ד. השתתפות בכנסים ואירועים עסקיים בתחום המחסנים הלוגיסטיים ומבני התעשיה להשכרה.

3. לפני חתימה על הסכם שכירות מול השוכר, בדיקות פיננסיות ומשפטיות מומלצות
לפני חתימת הסכם שכירות עם שוכר פוטנציאלי או אפילו לפני משלוח טיוטת הסכם ראשונית אליו, נדרש לבצע מספר בדיקות מקדמיות לצורך מניעת בעיות בעתיד.
א. בדיקה פיננסית: האם השוכר אכן יכול לעמוד בתשלומי השכירות וההוצאות הנילוות ?
– בדיקת דוחות כספיים של החברה השוכרת
(יש לבקש דוחות רווח והפסד של החברת השוכרת, שנתיים אחורה)
– דוחות אשראי ודירוג פיננסי
ניתן לבצע בדיקת חוסן פיננסי של השוכר הפוטנציאלי אצל חברות מידע כגון: BDI או דן אנד ברדסטריט.
– פניה לבעלי הנכס הקודם של השוכר, לבדיקה האם השוכר אכן עומד בהתחייבויותיו הכספיות

ב. בדיקות משפטיות
– יש לבדוק האם החברה נמצאת בהליכי פשיטת רגל או חדלות פירעון
– נדרש לבדוק שהשוכר הפוטנציאלי מחזיק בכל האישורים הדרושים להפעלת הפעילות הנדרשת בנכס ( רישוי עסק, אישורי בטיחות וכו..)
– יש לבדוק האם לשוכר הפוטנציאלי יש הסטוריה של תביעות משפטיות קודמות מול בעלי נכסים.

4. הסכם השכירות: סעיפים מהותיים להגנת בעל הנכס
א. יש להגדיר את תקופת השכירות והאופציות להארכת הסכם השכירות
יש לוודא כי סעיף הארכת ההסכם כולל עדכון דמי השכירות בהתאם למדד המחירים או דמי השכירות המקובלים.
ב. בטחונות ותשלומים
– ערבות בנקאית: בדרך כלל נדרשת ערבות בנקאית של השוכר בגובה של 3-6 חודשי שכירות, למצב של מימוש באי תשלום.
– פקדון כספי: אותו יכול בעל הנכס לממש במקרה של נזקים הנגרמים לנכס.
– ערבות אישית: לגבי חברה קטנה או חברה חדשה, ניתן לדרוש ערבות אישית מבעלי החברה.
ג. חלוקת האחריות באחזקת הנכס השוטפת
– יש להגדיר מי מהצדדים אחראי על תיקונים ואחזקה שוטפת של רכיבים שונים בנכס.
– האם השוכר נדרש להחזיר את הנכס למצבו המקורי בתום תקופת ההסכם ?

5. איך לשמר את השוכרים הטובים לטווח ארוך
חשוב מאוד לבעלי הנכסים לשמור ולנהל מערכת יחסים טובה עם השוכר גם לאחר חתימת הסכם השכירות ולאורך כל שנות הסכם השכירות. חשוב גם לבעל הנכס לוודא שלאורך כל תקופת השכירות העסקה תישאר משתלמת לשני הצדדים.
אז כיצד בכל זאת ניתן לשמר את השוכרים האיכותיים בנכס ?
א. שיפור מתמיד של הנכס
מומלץ לבעל הנכס לבצע שיפוצים ושדרוגים לפי הצרכים של השוכר
ב. מענה מהיר לבעיות תחזוקה
ג. עדכון הדרגתי ומתון של דמי השכירות כלפי מעלה
הימנעות מהעלאות מחיר חדות מדי שעלולות להכביד על השוכר ולהבריח אותו.

כפי שאנו רואים במאמר זה, הרי שמציאת שוכר יציב לשכירת מרלו"ג או מבנה תעשיה בישראל הינה תהליך שדורש עבודה יסודית ומדוקדקת, אך זו משימה המשתלמת בטווח הרחוק.
יחד עם זאת, ניתן ללמוד מהמאמר כי בעלי מחסנים לוגיסטיים ומבני תעשיה בישראל, המשקיעים בסינון נכון של שוכרים, מנסחים הסכמי שכירות חכמים והוגנים ומקפידים לשמור על מערכת יחסים טובה עם השוכר, יכולים להנות לאורך שנים רבות מהכנסה קובעה ויציבה ללא בעיות משפטיות.