השלבים בהשכרת מחסן לוגיסטי או מבנה תעשיה

חברות לוגיסטיקה ותעשיה בתהליכי צמיחה או צמצום, נדרשות אחת לכמה שנים לבצע מעבר של מחסן לוגיסטי או מבנה תעשיה עבור החברה.

 

שלב ראשון:

בדיקת התאמת המבנה הנוכחי לסטטוס החברה, לצרכיה הנוכחיים ולתכנית העסקית

בבואה של כל חברה לבחון האם עליה לעבור למחסן לוגיסטי חדש להשכרה או לרכישה, עליה לבחון את הסטטוס הנוכחי שלה מבחינת:

• היקף המכירות הנוכחי של החברה
• מגמת האחסון ומכירות המלאי, קצב "גלגול" המלאי בחברה ב 5 השנים האחרונות
• צפי המכירות לשנה הקרובה ול 5 השנים הקרובות בהתאם לתכנית העסקית של החברה.
• האם החברה הגיעה לקצה גבול יכולת האכלוס או הייצור של המבנה הנוכחי בו היא פועלת.
• בחינת המגמות והטרנדים העולמיים באותו ענף/תחום בו פעילה החברה. האם הענף במגמת גידול, יציבות או צמצום

 

שלב שני:

בחינת והגדרת המפרט הטכני המלא של המבנה אותו צריכה החברה

במידה ואכן החברה ביצעה את הבדיקות המקדמיות כמפורט בשלב הראשון והגיעה למסקנה שעליה לעבור למבנה לוגיסטי/מבנה תעשיה אחר, שהינו גדול יותר/קטן יותר/שונה מהמבנה הנוכחי בו היא פועלת כיום.

החברה צריכה כעת בשלב השני להגדיר במדויק את אפיון המפרט הטכני–מסחרי של הנכס החדש לו היא זקוקה ואשר יש בו כדי לתת מענה הולם לצרכי החברה העדכניים.

מפרט טכני–מסחרי זה צריך לכלול, בין היתר, הגדרות לגבי:

• מיקום גיאוגרפי של הנכס החדש המבוקש
• מהו ייעוד הקרקע/המבנה לפי התב"ע הרלבנטית לנכס והגדרה מראש של הייעוד הנדרש לחברה
• גודל השטח הפנימי של הנכס המבוקש
• שטח המגרש עליו ממוקם הנכס ושטח הרחבה התפעולית שאמורה לשמש את המשתמש בנכס
• גובה התקרה של הנכס
• האם נדרשים למבנה משווי גובה, כמה משווי גובה
• מהו עומס הרצפה המקסימלי של המבנה
• מהן דרישות החשמל הנדרשות לחברה בנכס החדש
• מועד המעבר המתוכנן
• תקופת השכירות החדשה הנדרשת לחברה
• מהו תקציב דמי השכירות / דמי הניהול / ארנונה אותו מתכוונת ויכולה החברה לשלם בנכס החדש

המענה המדויק למגוון שאלות עיקריות אלו ונוספות מאפשר לחברה ליצור תיאור מדויק ביותר של הנכס העתידי הנדרש לה ואותו היא מחפשת.

מענה מדויק על מפרט טכני– מסחרי זה גם יאפשר לחברה להיות מאוד ברורה ומדויקת בחיפוש הנכס שהיא מבצעת ולהקל עליה את תהליך איתור הנכס באופן עצמאי או באמצעות מתווך לוגיסטיקה מקצועי.

 

שלב שלישי:

פניה יזומה של החברה למתווך לוגיסטי מקצועי

לאחר שהוגדר על ידי החברה, המפרט הטכני–מסחרי המדויק של הנכס המבוקש לחברה, על החברה לאתר מתווך לוגיסטי מקצועי שתחום עיסוקו העיקרי הינו ייעוץ ותיווך של מחסנים לוגיסטיים להשכרה ולמכירה ומבני תעשיה להשכרה, הבקיא בענף הלוגיסטיקה בכל הארץ.

הסיבה נעוצה בכך, שמלאי נכסי הלוגיסטיקה הזמין להשכרה או למכירה בכל רגע נתון הינו נמוך מאוד ולפיכך, קורה לעיתים קרובות שחברה מחפשת נכס באזור א אך עקב חוסר זמינות בעת החיפוש היא מרחיבה את החיפוש לאזורים נוספים ולכן חשיבות השליטה והידע בנכסים הזמינים של מתווך הלוגיסטיקה המקצועי במגוון פארקי תעשיה, הינה מפתח להצלחת החיפוש, לאיתור נכס ולהשלמת עסקה.

החברה תגדיר למתווך הלוגיסטי המקצועי את המפרט הטכני מסחרי של הנכס אותו היא מחפשת ותקבל מהמתווך מגוון חלופות לנכסים לוגיסטיים שיכולים להתאים בצורה מיטבית לדרישות החברה.

 

שלב רביעי:

יציאה לסיורי שטח

לאחר שהחברה מקבלת מהמתווך הלוגיסטי המקצועי, מגוון חלופות מיטביות המתאימות לדרישתה, עליה לבחור אילו מהחלופות שהוצעו לה, יכולה להתאים לה ובהתאם לכך על החברה להגדיר מול המתווך 2-3 ביקורים בנכסים המובילים.

תוך כדי קיום הסיורים בנכסים הנבחרים, על החברה לבחון בכל נכס בו היא מבקרת, את מידת התאמת המפרט הטכני מסחרי של הנכס למפרט הטכני מסחרי אותו היא הגדירה לעצמה מראש.

חשוב להבין, כי לא תמיד תימצא התאמה מלאה של 100% של הנכסים המוצעים למפרט הטכני–המסחרי המלא אותו הגדירה החברה ולכן נדרש יהיה מהחברה לבצע בהמשך התהליך שיקלול פרמטרים כדי לבחון ולאתר את הנכס העונה במידה הרבה ביותר על המפרט הטכני מסחרי הראשוני.

 

שלב חמישי: ניתוח השוואתי

בשלב זה, לאחר שהחברה ביקרה ובחנה מספר נכסים שיכולים להתאים למפרט הטכני–מסחרי, היא אמורה לבצע ניתוח השוואתי של מגוון החלופות המתאימות ובהתאם לפרמטרים שהוגדרו במפרט הטכני–המסחרי.

הניתוח ההשוואתי אמור לייצר לכל אחת מחלופות הנכסים המתאימות, ציון משוקלל הכולל התייחסות לכל הפרמטרים במפרט הטכני המסחרי.

 

שלב שישי: פגישת מו"מ בין הצדדים

בשלב זה לאחר שנבחרה החלופה המתאימה לחברה, יש לקיים פגישת מו"מ מול בעלי הנכס, כדי להגדיר ולהסכים על מכלול התנאים המסחריים הרלבנטיים לנכס, לרבות: מועד הכניסה לאכלוס הנכס, תקופת ההסכם, מצב הנכס בעת מסירתו, מהם דמי השכירות שיסוכמו, מהם דמי הניהול, תקופת גרייס, בטחונות הנדרשים מהשוכר.

 

שלב שביעי: הסכמות על התנאים המסחריים

בנקודה זו יכולים להיות 2 מצבים:

1. הצדדים מגיעים ביניהם להסכמות על מכלול התנאים המסחריים. מנקודה זו הצדדים אמורים להתחיל להתנהל ביניהם באמצעות טיוטת הסכם השכירות.

 

2. הצדדים מסכמים ביניהם חלק מהתנאים המסחריים הרלבנטיים ועדיין ישנם פערים בכמה סוגיות מסחריות. בנקודה זו יש משמעות גדולה ביותר למתווך לוגיסטי מקצועי המיומן בניהול מו"מ ובגישור בין הצדדים.

המתווך אמור לפעול בנפרד מול כל אחד מ 2 הצדדים עד להגעה לעמק השווה על כל מכלול הסוגיות המהוות את השלד להסכם בין הצדדים.

 

שלב שמיני: טיוטת הסכם

לאחר שהחברה מגיעה להסכמות מול בעל הנכס לגבי מכלול התנאים המסחריים המרכיבים את עסקת ההשכרה/הרכישה, אמור בעל הנכס לשלוח לחברה טיוטת הסכם ומנקודה זו מתנהלים ביניהם 2 הצדדים באמצעות עורכי הדין מטעמם עד להשלמת העסקה המלאה וחתימת הצדדים על ההסכם הסופי.