מעבר לקוחות לוגיסטיים גדולים מהמרכז לפריפריה

בשנים האחרונות, שוק המרלו"גים בישראל חווה שינוי משמעותי ביותר.

הדרישה לשטחי לוגיסטיקה ותעשיה גדולים ומשמעותיים עולה בצורה רציפה ועקבית.

הביקושים הגדולים מגיעים מהחברות המסחריות המתמחות בקמעונאות, יבואנים, שחקני סחר מקוון וחברות שירותי לוגיסטיקה מתקדמת.

ברקע, קיימת עליה קבועה במחירי המגרשים ובעלויות השכירות במרכז הארץ.

מאמר זה מכוון זרקור לנושא ניוד הלקוחות הלוגיסטיים ומנסה לברר האם שוכרי המרלו"גים במרכז הארץ מבצעים בפועל מעבר לאזורי אחסנה אחרים ?

המאפיין העיקרי של מרכז הארץ בהיבט הנדל"ני הלוגיסטי הינו ביקוש גדול למול היצע נמוך.

אזור המרכז בטווח של חולון ועד פתח תקווה, נחשב כלב פעילות התשתית והעסקים בישראל.

הביקוש הרב של שוכרי לוגיסטיקה דווקא למרכז הארץ, נובע מהקרבה לנמלים, לצירי התחבורה הראשיים, לשדה התעופה ולמרכזי האוכלוסייה.

בשל כך, המצב כיום הוא שהביקוש למרלו"גים במרכז עולה על ההיצע הקיים של מרלו"גים במרכז.

כמו כן, יש לציין שהולכים ואוזלי נכסי הלוגיסטיקה והמגרשים לבניית מרלו"גים בעוד מחירי הקרקעות עם ייעוד המתאים ללוגיסטיקה מאמירים.

מחירי השכירות למרלו"גים במרכז הארץ נעים היום בטווח של 50-65 ש"ח למ"ר, תלוי בסוג הנכס, גובה הנכס, הרחבה התפעולית, וותק הנכס וכו..

מחיר שכירות זה מהווה אתגר משמעותי לחברות עסקיות הפועלות עם שולי ריווחיות לוגיסטית נמוכה.

דרום הארץ:

ההתייחסות לחבל ארץ זה כוללת בטווח הגיאוגרפי הנדון את קרית גת, קרית מלאכי, באר שבע ועד דימונה.

באזור זה מוצעים פרויקטים לוגיסטיים חדשים ומודרניים במחירי שכירות אטרקטיביים לנכסים חדשים בסטנדרט גבוה.

מאידך, החסכון לחברה השוכרת את הנכס בא לידי ביטוי, בין היתר, במרחק  מצירי ההפצה המרכזיים וממרכזי הקמעונאות והצריכה.

לפיכך, על השוכרים לבחון לא רק את דמי השכירות האטרקטיביים אלא עליהם לשקלל גם את עלויות ההובלה המוגברות, זמני האספקה הארוכים יותר וכן את האתגר בגיוס כח אדם מיומן.

צפון הארץ:

אזור הצפון, כולל בין היתר, את פארקי התעשיה מעמק חפר, דרך עפולה, עמק יזרעאל ונוף הגליל ועד חיפה והקריות.

זהו אזור המצוי בתנופת צמיחה והתפתחות.

מחירי השכירות למרלו"גים במרחב זה הינם עדיין נמוכים יחסית.

השינוי המשמעותי שיכול להפוך את הצפון לחלופה לוגיסטית משמעותית הינו הקירבה לנמל חיפה.

החסכון והעלויות הנמוכות יחסית, כמו באזור הדרום, נעוצים, בין היתר, בכך שבצפון יש פחות פעילות עסקית מאשר במרכז והצפון מרוחק מהמרכזים הצרכניים המרכזיים.

פתרון אפשרי: המודל הגמיש

החברות העסקיות מאמצות כיום מודל פריסה חכמה של נכסים לוגיסטיים.

לדוגמא:

את המרלו"ג העיקרי ממקימים בפריפריה (צפון או דרום) ששם מחירי השכירויות וזמינות הנכסים והקרקע מאפשרים נפח אחסון גדול בעלות כלכלית מעולה לחברה.

כאשר במקביל, את המרלו"גים המשניים ממקמים במרכז הארץ לצורך הפצה מהירה, עד לבית הלקוח.

פריסה זו מאופיינת בשילוב חכם בין חסכון לוגיסטי לבין שירות מהיר. מודל זה מאפשר לשוכר גמישות גבוהה בסביבה של תחרות הולכת וגוברת בתחום השירות וזמני האספקה.

אז מה צפוי בהמשך ?

ככל הנראה, יישאר מרכז הארץ מוקד הביקוש המרכזי לנכסי לוגיסטיקה ותעשייה.

יחד עם זאת, אנו עדים לכך, שהמחסור בקרקעות ובנכסים זמינים במרכז הארץ יחד עם עלויות שכירות גבוהות, דוחפים את השוכרים לשקול מעבר לפריפריה.

נכון להיום מהווים, הצפון והדרום חלופה לגיטימית, אף כי אינם עדיין חלופה המהווה תחלוף מלא.