עלויות נוספות בהשכרת מחסנים לוגיסטיים ומבני תעשיה בישראל

השכרת מבנה תעשיה או מחסן לוגיסטי (מרלו"ג) נחשבת כצעד אסטרטגי ומשמעותי לחברות העסקיות.
בבואם לאתר מבנה מתאים לדרישותיהם, מגלים הלקוחות העסקיים כי העלויות בפועל הינן גבוהות מהעלויות שתוכננו מלכתחילה.
מעבר לדמי השכירות, ישנן עלויות משמעותיות נוספות המשפיעות על התקציב להשכרת הנכס ועל ריווחיות החברה של הלקוח.

במאמר זה נפרט את מכלול העלויות שיש לקחת בחשבון לפני סגירת עסקה על השכרת מחסן לוגיסטי ובנוסף נציג המלצות כיצד להתכונן ולהתמודד עם עלויות בלתי צפויות.

1. ארנונה

הארנונה נחשבת לאחת מהעלויות הגדולות ביותר בהשכרת מחסן לוגיסטי או מבנה תעשיה.
גובה הארנונה נקבע לפי סיווג הנכס וסוג השימוש בו.
הארנונה מחושבת לפי השטח ברוטו, כאשר לעיתים כולל השטח המחושב גם שטחים ציבוריים כגון : חניות, שבילים, מעברים, גדרות וכו..

המלצה לשוכר:
לפני החתימה על הסכם השכירות, מומלץ לבדוק את סיווג הארנונה החלה על הנכס.
בדיקה זו יש לבצע למול העיריה/הרשות המקומית הרלבנטית או לבקש מבעל הנכס חשבונות תשלום ארנונה קודמים מהעבר.

2. דמי ניהול ואחזקה

בהנחה שהמחסן הלוגיסטי או מבנה התעשיה ממוקמים בתוך מתחם ומהווים חלק מתוך אתר מנוהל שלם,
סביר להניח שיחולו על השוכר דמי ניהול חודשיים.

עלויות אלו יכולות לכלול, בין היתר:
– אבטחה
– ניקיון ותחזוקה של שטחי הציבור
– שירותי פסולת וגינון
– תחזוקה שוטפת של המחסן הלוגיסטי או מבנה התעישה, לרבות: תיקוני חשמל, מים, ביוב, מערכת כיבוי אש וכו..
המלצה לשוכר:

כדאי לוודא מראש מהו סל השירותים הכלולים בתשלום דמי הניהול.

3. ביטוחים

בדרך כלל מחוייב השוכר במסגרת הסכם השכירות , להקים פוליסות ביטוח שונות, שחלקן אינו כלול בעלות השכירות החודשית.
בין ביטוחים אלו, ניתן למנות:
– ביטוח מבנה
– ביטוח צד ג' (המגן מפני תביעות במקרה של פגיעה בנכס או באדם בתוך שטח המחסן)
– ביטוח מלאי וציוד

המלצה:
כדאי לבדוק האם הביטוחים השונים אותם נדרש השוכר להקים כלולים בהסכם השכירות או שעליו לממן אותם בנפרד.

4. חשמל, מים, גז

השימוש במבנים תעשייתיים כרוך בדרך כלל בצריכה גבוהה של חשמל ומים.
אך ישנן גם עלויות נוספות, כגון:
– מערכות מיזוג וחימום, שהינן בעלות צריכת אנרגיה גבוהה מהרגיל.
– צריכת מים גבוהה לשימוש תעשייתי.

5. התאמות ושינויים הנדרשים למבנה לצורך התאמתו לשוכר החדש

לרוב נמסרים המחסנים ומבני התעשיה ללקוח, כאשר הם במצב "מעטפת".
במצב זה, נדרש השוכר לבצע התאמות ושיפוצים שונים (כגון: התקנת מידוף, התקנת מערכות לגילוי וכיבוי אש וכו..) במטרה להתאים את הנכס לצרכיו.

המלצה:
בהנחה שמדובר בהתאמות שהינן בעלות כספית משמעותית, רצוי להכניס סעיף בהסכם השכירות לפיו בעל הנכס משתתף חלקית בעלויות אלו, בצורה של השתתפות ישירה בהוצאות או קיזוז מהשכירות (תקופת "גרייס").

6. עלויות יציאה מוקדמת מההסכם

– ישנן הסכמי שכירות בהם מוגדר קנס כלשהו במצב שבו השוכר עוזב את הנכס לפני תום המועד הרשמי לסיום הסכם השכירות.
– עלות פירוק תשתיות, לעיתים נדרש במסגרת הסכם השכירות לפרק את התשתיות שהוקמו ולהחזיר את הנכס למצבו המקורי בתום תקופת השכירות.

לאור הנ"ל, להלן ריכוז של כמה המלצות:
1. לבדוק היטב את גובה הארנונה וסיווג השימוש בנכס.
2. לבדוק את רכיבי דמי הניהול ולבחון האם ישנן עלויות נוספות
3. בחינת ההוצאות הקבועות מראש: חשמל, מים, ביטוחים..
4. יש לבחון על ידי מומחה מהו היקף העלויות הכרוכות במסגרת ההתאמות והשיפוצים להתאמת הנכס לצרכי השוכר