השפעת ערוצי התחבורה העתידית בישראל על שוק הנדל"ן הלוגיסטי

בשנים האחרונות חוה שוק הלוגיסטיקה בישראל, צמיחה מואצת, כאשר הדרישה למרכזים לוגיסטיים מתקדמים הולכת וגוברת.

התחבורה מהווה כיום את עמוד השידרה של תחום הלוגיסטיקה.

במאמר זה נסקור את קווי התחבורה המרכזיים שבפיתוח ונבחן כיצד הם עשויים להשפיע על איזורי הפעילות וההשקעה האטרקטיביים בעשור הקרוב.

מיקומם של מרלו"גים, מחסנים ומבני תעשיה נקבע בעדיפות ראשונה לפי הנגישות התחבורתית ולא רק בהתאם לזמינות הקרקע/הנכס.

כידוע, זמן = כסף, לכן המרחקים של המבנה מכביש ראשי, נמל או מסילת רכבת הינם נתון משמעותי ביותר.

בשנים הקרובות, מתוכננים פרוייקטי תחבורה גדולים בישראל, בתכנון מתקדם או כבר בשלבי ביצוע.

לפיכך, קיים צפי לשינויים אפשריים במפת הביקושים והכדאיות הכלכלית בשוק הנדל"ן הלוגיסטי בישראל.

קווי תחבורה עתידיים בעלי השפעה משמעותית:

1. הקו המהיר לירושלים והחיבור לנתב"ג                                                                                                    הקו כבר קיים אך ככל שהתחבורה המשולבת תשודרג, הרי שגם אזורי תעשיה במודיעין, בקעת אונו ונתב"ג צפויים להתחזק.                                                                                                                                  המשמעות הלוגיסטית: סביר שחברות בינלאומיות גדולות יבחנו למקם מרכז לוגיסטי בקרבת נתב"ג עם גישה נוחה ומהירה לכל הארץ.
2. נמל חיפה החדש – מסוף המפרץ והחיבור למסילות הברזל                                                                   הנמל החדש כבר פעיל וכעת ממשיכים לפתח אליו חיבורי תחבורה ישירה ברכבת מטענים.                        המשמעות הלוגיסטית: אזור מפרץ חיפה ימשיך להתחזק כמרכז לוגיסטי וצפוי להוביל לעליית מחיר רכישה והשכרה של שטחי אחסנה.
3. רכבת העמק וקו חיפה-בית שאן                                                                                                             קו הרכבת כבר פועל, אך תכניות הפיתוח להארכתו מזרחה (לירדן) עשויות להפוך את בית שאן ומפרץ חיפה לשערים אסטרטגיים לסחר עם ירדן ושאר מדינות ערב באזור.                                                               המשמעות הלוגיסטית: המחסנים בפריפריה יקבלו ערך חדש. קיים צפי ששחקני לוגיסטיקה גלובאליים יעדיפו להתמקם סמוך לצירי מסחר איזוריים, גם אם זה בפריפריה.
4. מיזם "מסילה רביעית באיילון" והכפלת מסילות הדרום                                                                        באזור זה צפויה תוספת קיבולת למובילי מטענים ממפעלי הדרום ונמל אשדוד.                                          המשמעות הלוגיסטית: צפי לעליה משמעותית בביקוש למרכזים לוגיסטיים לאורך רצועת: אשקלון – יבנה- ראשון לציון.

ומהי ההשפעה האפשרית על מפת הביקושים העתידית ?

הפרויקטים התחבורתיים הנ"ל, משנים את חוקי המשחק.

אזורים שנחשבו בעבר רחוקים מדי, יהפכו לנגישים, באופן המזיז את ציר התכנון של חברות תובלה, הפצה וייבוא.

מתוך כך ניתן לנסות לחזות היכן צפוי יהיה ביקוש בעשור הקרוב:

1. הדרום הקרוב וצפון הנגב:  ציר קרית גת-נתיבות (כולל אשדד, קרית מלאכי, באר טוביה).                           ציר זה מאופיין בקירבה לכביש 6, ציר זה הינו חלופה זולה עם פוטנציאל גדול.
2. ציר ראשון לציון-צריפין-שורק                                                                                                                ציר זה מאופיין בקירבה לכבישים 431 וכביש 6, כולל קירבה לנמל אשדוד ולנתב"ג.
3. מודיעין והמרכז החדש:  קירבה לצירי תנועה מרכזיים ולנתב"ג.
4. ציר עמק יזרעאל ובית שאן                                                                                                                       כאן מדובר בהסתכלות ארוכת טווח, המתאימה לשחקני לוגיסטיקה עם חזון ברור לסחר עם העולם הערבי.

השלכות ומסקנות בהיבט השוכרים הגדולים, המשקיעים ובעלי הנדל"ן הלוגיסטי:

בענף שבו ליעילות ולמהירות יש משקל מכריע, הרי שהנגישות התחבורתית היא נכס פז.

שוק הנדל"ן הלוגיסטי יימדד בעתיד לא רק לפי השטח במ"ר של הנכס אלא לפי מיקומו במפה התחבורתית.

מי שצופה פני עתיד ומתכנן מהלכים לפי צירי המחר, סביר שירוויח.

כמתווכי לוגיסטיקה מקצוענים, המתמחים בהשכרת מחסנים לוגיסטיים ומבני תעשיה, אנו ממליצים ללקוחותינו לעקוב וללמוד את תכניות התחבורה ולאתר כבר כיום את ההזדמנויות של מחר.

אנו כאן עבורכם, כדי לעזור לכם לאתר את הנכסים הנכונים, במיקומים הנכונים ובזמן הנכון.

בהצלחה.