מגמת העליה של המחסנים הגבוהים

רקע:

עד לפני מספר שנים, הסטדנדרט שהספיק ללקוחות הלוגיסטיקה והתעשיה היו מחסנים בגובה 8-10 מטר.

אך בשנים האחרונות אנו עדים למגמה הולכת וגוברת בשוק הנדל"ן הלוגיסטי, שהינה מעבר למחסנים לוגיסטיים בעלי גובה פנימי של 14 מטר ומעלה.

מגמה זו נולדה, בין היתר, עקב הסביבה הכלכלית, הטכנולוגית והתפעולית המשפיעה על הדרך שבה עסקים חושבים ופועלים בתחום האחסון.

הסיבות לביקוש הגובר למחסנים גבוהים:

1. צמיחת הסחר המקוון:       הסחר המקוון שהלך והתפתח מאוד, במיוחד מאז 2020 שנת הקורונה, מחייב מערכים לוגיסטיים מתקדמים וגמישים.     החברות המתמחות בסחר המקוון זקוקות לאחסון של אלפי פריטים שונים ונגישות מהירה לפריטים אלו, כמו גם יכולת לנפק מלאי בקצב גבוה. המחסן הגבוה, מאפשר בדיוק מענה לצרכים אלו.
2. מקסום תועלת למול עלות האחסנה:      מילת המפתח החדשה בעולם הלוגיסטיקה היא נפח. לא עוד מדידת שטח רצפה בלבד אלא מדידת נפח האחסון. זאת במטרה למקסם את התועלת למול עלות האחסנה.       נכון להיום, עלויות השכירות בתחום הלוגיסטיקה הן במגמת עליה ולפיכך, החברות העסקיות מעוניינות לייעל את השימוש בכל מטר מעוקב.     שימוש במידוף אוטומטי ופתרונות אחסון אנכיים תורמים אף הם לניצול כל קוב במחסן ובכך לחסוך בשטח רצפה גדול יותר ויקר יותר.    לעיתים, השימוש במחסן גבוה מעל 14 מטר יכול להכפיל או לשלש את קיבולת האחסון של מחסן אחר נמוך יותר בעל אותו שטח רצפה במ"ר.
3. חדשנות טכנולוגית ואוטומציה:      כיום הולך ונפוץ השימוש של החברות העסקיות במערכות לוגיסטיות מתקדמות, מתקנים רובוטיים ומערכות ניהול מחסנים WMS מתקדמות, המתאימות במיוחד לפעילות בגובה רב.   התפתחות הטכנולוגיה מאפשרת ללקוחות לנהל ביעילות רבה יותר מחסן, במהירות גבוה יותר ובבטחון רב יותר.

מהם האתגרים אליהם יש להתייחס במחסן גבוה:

1. עומס רצפה:    נדרשת רצפה בעובי ובדיוק מיוחד העמידה בתנועת מלגזות כבדות ועומס אנכי גבוה.
2. ספרינקלרים:    נדרשות מערכות ספרינקלרים ייחודיות המתאימות לגובה רב.
3. אוורור ומיזוג:   מדובר באתגר משמעותי במחסן גבוה במיוחד. החלל הדורש מיזוג במחסן של מעל 14 מטר גובה הוא עצום.
4. חוזק ויציבות המבנה:  הדגש הוא על מבנה שיכול לשאת מערכות כיבוי אש בגובה,מידוף גבוה וכו..

כיצד משפיע גובה המחסן על שוק הנדל"ן הלוגיסטי :

1. גובה המחסן שממקסם את נפח האחסון, גרם בפועל לעליית מחירי השכירות למחסנים (גביית "פרמיה" על הנפח הנוסף).
2. ניכר שינוי משמעותי בדרישת הלקוחות הגדולים, במיוחד הלקוחות הגדולים מתחום הלוגיסטיקה וחברות ה TPL המתעקשים כיום על השכרת מחסנים לוגיסטיים גבוהים במיוחד.

ההשפעה על התפתחות פארקי התעשיה החדשים:

כבר כיום פועלות הרשויות המקומיות לעדכן את תכניות בנין העיר (תב"ע) כדי לאפשר הקמה של מחסנים בגובה של מעל 14 מטר. זאת מתוך אינטרס ברור, למשוך אליהם את השוכרים הגדולים והאיכותיים וכדי לתת מענה לצורך ההולך וגובר במחסנים גבוהים.